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实探!市区、纯新盘、只有335套!曝光月底首开!谁会买?

合肥下一个加入年中争霸赛的纯新盘会是谁?相信整个市场都在关心这个问题。


前几天,蜀山区纯新盘保利堂悦启动验资,这个盘到底怎么样?什么时候首开?价格多少?


今天,我也去到现场实探,一起来看最新消息。


NO.1 |壹

最新!蜀山纯新盘实探!


去年5月30日的那场爆火土拍,土地面积64.41亩的蜀山W1903地块有74家竞拍房企,开拍2分钟不到,就直接叫到886万/亩的最高限价,摇号拿地,最终,保利以1/74的概率幸运摇到。


这块地,就是现在的保利堂悦


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这个盘到底怎么样呢?通过踩盘,我总结了几个关于项目的关键词:


关键词1:容积率1.2


这是什么概念?这么说吧,整个合肥容积率低至1.2的,除了别墅盘,应该只有保利堂悦。即便市场在售的其他纯高端盘也基本在1.3-1.5。


关键词2:纯洋房住区


由于限高最高24米,在产品方面规划的全部是4-8F纯洋房,一共只有335套。另外配建一栋公共服务用房,包含商业、物业、社区等。


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关键词3:大户型


保利堂悦定位纯改善,这点从142㎡起步的户型也可以看得出来。整个项目有三种户型,分别是约142㎡、约168㎡、约200㎡


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约142㎡户型图


关于户型说一下我的看法:


一是,面积段上没的说,3+1室起步,双卫(主卧均配有独立卫生间),主卧套房,无论是二胎家庭还是三代同堂,都是足够的。


二是,都做到了独立玄关,而且因为是一梯两户,电梯是双开门,等于电梯厅也属于自己家所有,整个私密性非常好。


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三是,难得见到真正意义上的南北通透,北向的各个房间都有窗户和南向的阳台贯穿。


四是,约200㎡户型的阳台是个亮点,做成了L型,这个户型只规划在东边户存在,工作人员介绍说,初衷是为了方便观景东边的南淝河美景。而且生活中,这样的阳台设计可以更好的把生活阳台和观景阳台区分开来。


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约200㎡户型图


关键词4:二环内


项目位于蜀山区怀宁路以东、清溪路以北,属于二环内盘,目前合肥二环内在售房源,要么是尾盘,要么是二手房,在售新房一只手能数的过来。

关键词5:公园环绕


南淝河环绕,西边是清溪公园,北边一河之隔是庐州公园,东边还有半岛公园,生态环境是一大优势。


NO.2 |贰

预计月底首开!能买吗?


当然,任何一个楼盘都不是十全十美的。在我看来,保利堂悦在教育和商业配套上的呈现,相比于其他方面吸睛程度有限。


项目附近小学有十里庙小学、凤凰城小学,初中有合肥颐和中学(最终学区以确认函为准)。万科广场、华润万象汇、天玥中心、1912街区,和项目的通勤时间在十几分钟以上。


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关于首开时间,工作人员介绍说,目前售楼部正在建,可能在月底开放,首开快的话也可能在这个月底。


关于价格,目前蜀山区洋房毛坯限价为1.95万/㎡,项目暂定毛坯,但1F规划有地下室,所以最后入市标准层依然会在2万+。

那么这个盘到底能不能买?我的观点是:


首先,产品来看,规划很纯粹,再加上保利央企品质,如果是纯改善购房者,又意向主城,当然可以考虑。


其次,价格不会低是肯定的,而这个预算放在全合肥选择性非常大,完全可以多家对比选择。


另外,如果你有小孩要上学就不建议了,毕竟学区很重要。


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NO.3 |叁

最低1.6万+,蜀山和刚需绝缘

再来看整个蜀山区楼市,基本可以分为两个板块:


1、主城区板块:土地资源稀缺,住宅饱和,在售楼盘少,且刚需绝缘,购房者选择性小。


除了保利堂悦,另一纯新盘大富鸿学府,包括安大教职工回迁分配约1300套左右,户型为50-140㎡。对外出售的商品房约1000套左右,主力户型在105-155㎡。


50中+西园新村小学的硬核学区配套,注定这个盘可能将会是2020暴难买楼盘。


而当下在售楼盘中,金隅南七里还有少量底复房源。伟星国宾台约148㎡装修洋房尾盘在售,均价2.4万/㎡。奥园城央壹品,45-84㎡精装小户,备案均价1.9万/㎡,70年产权,可落户。


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▲奥园城央壹品效果图


2、董铺湖板块:是当下蜀山区新盘主战场,同样主打环境优势,目前区域配套都规划或在建。


严格来说,板块只有一个偏刚需盘,即徽创君泊,高层1.6万+,洋房1.8万+,是买入板块的门槛价。


其余在售楼盘,都可以划为改善类盘。纯改善可以关注中海世家、龙湖天境、御璟江山,均主打洋房和别墅,大户型,价格2万+。


丽丰璞羽山、龙湖丽丰西宸原著都规划有全系产品,高层、洋房、别墅都有,选择性相对较大。


NO.4 | 肆

结 语


蜀山区其实蛮尴尬的,整个区域急缺刚需盘,所以在整个合肥楼市中,市场热度很没有存在感。而定位改善的盘,配套总不是很完善,配套完善的又很难买到。


所以,蜀山区置业,购房者的需求要更加明确,才能对号入座选择。

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